断臂求生，恒大是否柳暗花明？还是船大不能翻？

　　2021年8月10日晚间，中国恒大公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车(00708.HK)和恒大物业(00666.HK)的部分权益。

　　截至公告日期，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议，若该等计划或最终协议得以落实，中国恒大公司将作出进一步公告通知市场。

　　2021年8月12日，据媒体报道，万科 (000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)均与恒大物业洽谈过，但因为价格等方面问题，二者目前均未与恒大物业达成一致，暂已退出收购事宜。

　　中国恒大周线图

　　受此消息影响，本周中国恒大(03333.HK)上涨10%。

　　2021年8月5日，恒大关联案件被要求集中管辖，移交广州市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，恒大这样的全国分布的案件，集中管辖指定的权限在最高人民法院，也从侧面看出，恒大的案件已经是“惊天级别”。

　　2021年8月10日，宁乡市住建局一份文件称，恒大御景半岛未及时进行在建工程解押，造成业主购房后不能及时办理网签和合同备案，已责令暂停销售。项目部回应属实。

　　作为房地产龙头企业的中国恒大如何沦落到：市盈率只有0.43(0.43能收回投资成本)被的中国恒大没有人愿意接盘?恒大汽车和恒大物业又是什么样的企业?中国房地产将走向何方?下面我尝试从以下几个方面回答这几个问题：

　　一、市盈率是怎么计算出来的?恒大后续市盈率会有何变化?

　　市盈率=股价÷年度每股盈余(EPS)，这个公式不必多说。

　　中国恒大是“三条红线”全踩的企业，意味着融资规模不能增加。对于靠高资金运转和高融资的企业，中国恒大盈利能力必将下降，如果股价不变，市盈率将出现上升。

　　二、恒大汽车和恒大物业是什么样的企业?

　　恒大汽车周线图

　　8月9日，恒大汽车发出2021年上半年盈利预警，预计上半年净亏损约48亿元人民币，是去年同期净亏损24.5亿元的两倍;恒大汽车发布的2020年财报显示，恒大汽车营收154.87亿元人民币，同比增长175%;实现净亏损76.65亿元，去年同期为49.47亿元，亏损同比扩大54.93%。可以看出恒大汽车两年半，恒大汽车在汽车业务上的亏损超过174亿元。

　　值得说明的是，汽车行业是资本密集型行业，对资金和产业链有极高要求。就像特斯拉十多年才能盈利，小鹏、蔚来和FF等都是还在亏损之中。恒大汽车在上海、广州的生产基地都已达到试生产的条件。这两个按照工业4.0标准打造起的智能汽车工厂，恒大汽车是中国恒大最为宝贵的“财富”之一。中国恒大将出售恒大汽车什么资产?以什么样的价格出售?这关系到整个中国恒大的未来，而这一做法不可谓不是“断臂求生”。

　　恒大物业周线图

　　物业无疑是现金牛产业，在中国，每一个楼盘的开发商背后都有自己的物业。而且这个楼盘的物业不经常变动。因此，盈利能力和该开发商开发楼盘的能力息息相关。可见，恒大物业为中国恒大的优质资产之一。

　　三、中国恒大将何去何从?

　　1.处置资产慢慢回血，然后走上复苏的道路。“股债双杀”的背景下，没有外力助力，这条道路充满坎坷，实现的可能不大;

　　2.“卖身”，这是最大的可能。

　　坊间普遍相信，唯一能够挽救恒大的或是其手上高达2.31亿平方米的土地储备(截至去年底)，按去年购地平均成本每平方米1991元计算，价值高逾4500亿元。不过，监管层有关“房企购地金额不得超合约销售额40%”的限制，或令恒大转让土储套现的机会渺茫。以去年数据计，中海外、龙湖、华润、金茂等均在红线之上，而万科虽未踩红线，但占比已达30%。

　　因此，1.能接盘恒大的最可能可能是中海、龙湖、华润、金茂、万科，其次是克尔瑞排名前二十的其他经营良好的企业。2.未进入这个行业的其他公司，如深圳国资委接盘怡亚通(002183.SZ)、广州国资委接盘联讯证券(现改名为粤开证券，830899),资本市场的经典语录：跌来跌去跌成国企。但是本次恒大事件影响巨大，接盘发难觅啊。

　　四、房产税即将开征和集中供地中止，房地产行业将如何发展?行业集中度将陡增。

　　房产税即将开征

　　2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》将“推进房地产税立法”被写入这份谋划未来5年发展及2035年远景目标的《规划和纲要》中。按照时间表，第十三届全国人大常委会的任期为2018年3月至2023年3月。这意味着，房地产税有望在2023年前启动立法。

　　近期深圳、青岛等多地的第二批集中供地中止，主要原因在于上半年集中供地造成的高溢价致使房价出现上涨，与政策调控“稳地价、稳房价”的初衷发生背离。为了使土地市场回归理性，后续土拍规则或进行调整并严控高溢价，房企拿地成本与资金压力也将减小，房企盈利和现金流的改善可保障后续新开工及在建项目的顺利推进。中长期看，在本轮信用危机后地产行业迎来洗牌，经营稳健、资金实力强劲的龙头房企通过收并购进一步提升市占率，随着未来集采份额继续集中到龙头房企手中。

　　五、当下合适买房吗?

　　租售同权

　　这个问题没有必然的答案。房地产贷款占我国贷款规模的39%，占家庭负债超过75%。因此，金融去杠杆的核心是去房地产的杠杆。也从侧面看出，房地产绑架了整个金融系统，所以房价大幅下跌，将引发断供潮、违约潮等，从而引起金融市场的动荡。而房贷规模的收紧，二套房甚至出现停贷的现象，使不动产变成“不流动的资产”。资金和人才明显有向大城市流动的趋势。

　　综上所述，1.如果你是刚需，什么时候买都是合理的;如果你想买房投资，请谨慎再谨慎;2.如果你生活在一二线城市，有能力的尽快买吧，如果你生活在三四线城市，建议你看看你所在城市的产业，如果你生活在县城，建议你在等等。

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