[国内新闻]春节前夕，在山东省C县某政府部门工作的刘娜(化名)接到了一项重要任务：2014年，必须介绍自己的亲戚或朋友，至少在县城内购买两套新建商品房。否则，她可能被停发工资。在这个县城中，很多公务员都接到了类似的卖房任务，这是以往从来都没发生过的事情。随着城镇化进程的加快，C县兴建了大量商品住房，其中相当一部分商品房项目严重滞销。近期，该县已着手控制新建商品房的规模，但剩余房屋的消化仍是个大问题。

　　专家认为，C县虽为山东省人口大县，但由于缺乏产业支撑，导致外出务工人数居高不下，城区及开发区均难以形成人口聚集效应，房屋销售情况不佳。对于很多三四线城市来说，如何解决城镇化与房地产业的协调发展已成为重要挑战。

　　公务员的新“任务”

　　作为一个土生土长的本地人，刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向中国证券报记者表示，针对卖房的任务，春节前单位曾专门开会布置。按照规定，卖房任务并不针对某些指定楼盘，只要是县城内的新房项目皆可。

　　刘娜说，由于并非其“分内之事”，这项任务仅以口头的形式通知，未见相关文件下发。按照规定，对于完成或超额完成卖房任务的人，均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的，可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”

　　在C县的很多机关单位，公务员都接到了类似“任务”，不同的单位任务量不尽相同，惩罚措施也有所差别。按照一位公务员的说法，只要是吃“县财政”这口饭的人，大都被分派了“任务”。

　　“公务员卖房”的情况，在这个县城可谓前所未有。春节期间，刘娜在走亲访友时曾有意询问，但她的亲戚和朋友均没有购房需求。刘娜对于完成这项任务并无信心，她认为，城区的房子价格太高，而郊区的很多楼盘设计不合理，且缺乏生活配套，很难卖出去。

　　就在刘娜一筹莫展之时，“破解之道”已悄然传开。政府部门一位工作人员表示，要完成这项任务，只需到项目售楼处与销售人员协商，以一定的成本将其客户“购得”，变成经自己介绍购房的“亲友”，即可交差。

　　“通常只要花500元就能买到一个名额，比起罚款要划算得多。”这位公务员说，早在2013年下半年，一些乡镇机关单位率先启动了公务员卖房的“任务”，促使乡镇居民去城市购房。个别人摸索出此道，成功蒙混过关。

　　新城开发“后遗症”

　　在要求公务员卖房的同时，C县也开始控制建设规模。据了解，从去年下半年开始，C县就停止市郊和城北开发区的土地供应，从而控制城市扩张速度。政府强调，未来的开发重心将从新区建设转向老城改造。

　　“消化存量、严控增量”的思路，与该县的现实情形密不可分。从2009年开始，C县启动大规模新城建设，在旧城的基础上将城市向北部扩张，并与开发区实现对接。同时，C县将一些政府部门和医院、学校、汽车站等公共设施搬迁至新城区，并启动商品房小区的建设，将市区的人口分流至新城。

　　数据显示，根据上述开发规模，在城市扩张的过程中，C县城区的面积增加了一半以上。在此过程中，县级财政负担沉重。尽管土地出让收入在一定程度上弥补了财政，但若无法顺利销售房屋，房地产相关税收将面临缺口。

　　记者在县城东北部的新区调查发现，这里矗立着大大小小近20个房地产开发项目。有些项目已经建成并交付使用，有些还处在施工状态，还有些地块已经被围起来等待开发。据不完全统计，若县城的房地产项目全部开发完毕，可容纳超过5万户居民，而C县城区的人口仅20万人左右。

　　这种供大于求的态势造成了大量房地产项目滞销。据记者了解，在该区域已交付使用的房地产项目中，入住率明显偏低，一些项目入住率不足50%。

　　在城北的一个名为“水岸城邦”的项目中，一位住户表示，自己原本就是该区域的住户，作为回迁补偿拥有一套房屋。据他称，该小区的入住率还不到1/3，大部分住户是和他一样的回迁户。一些回迁户甚至并未住进这个项目，而是在市区内新购一套房屋入住。

　　事实上，由于原本就具有房屋等资产，对于该城市的居民而言，房价并不算是太大的负担。目前城北新区项目的均价多在2000-3000元/平方米的水平，市区新房的价格最高也未超过4000元/平方米，而该县工薪阶层的平均月收入在1500元左右。经过近年来的拆迁补偿，不少家庭拥有两套以上的房产。

　　随着市场供应的增加，房价进入滞涨局面恐成为现实。以较早开发的“幸福人家”项目为例，该项目的二期在2011年出售时，价格在2400元/平方米左右。目前该项目三期处于在售状态，平均售价在3000元/平方米左右，两年间房价平均涨幅约为20%。同其他陷入滞销的项目类似，目前“幸福人家”三期的销售情况不佳，处于“有价无市”的尴尬局面。

　　城镇化亟需产业支撑

　　在不少专家看来，作为一个人口大县，C县并不缺乏消化新房库存的能力。据统计，目前整个C县的户籍人口超过100万人，是山东省人口大县。若城镇化能够有序推进，从农村进入城市的人口将有效消化当前的市场存量。

　　但各种因素决定了该县的人口聚集效应并不明显。C县不仅缺乏优质的环境、矿产等资源，而且未能形成产业集群。农业大县的传统使得该县的人均GDP偏低，经济发展处于山东省较低水平。随着农业生产集约化趋势的加速，人口外流的情况较为普遍。据统计，C县每年有50万农民外出打工，占全县人口的近1/3。

　　近些年，为提高城市吸引力，政府部门可谓殚精竭虑。从2012年开始，C县就对进城购房的农民予以一定的税费减免，甚至给予现金奖励。对于回乡创业的人员，政府部门同样会给予一定程度的租金补贴和税收减免。此外，C县还花费不小力气推进市政建设。近些年，有部分外出务工人员回乡购房的案例，但房屋销售速度仍远远落后于建设进度。

　　业内人士认为，缺乏制造业等产业支撑，无法形成人口聚集效应是导致该县房屋难以消化的重要内因，也是其经济发展中面临的难题。在未能解决上述问题的情况下，以房地产先行的方式推进城镇化，便造成新区房屋滞销现象，并导致“公务员卖房”的情况。

　　在记者的采访中，不少受访者对于新区的房屋销售前景并不乐观。他们普遍认为，由于地段不佳，且缺乏生活配套，这些房子难以卖出好价钱。很多受访者还强调，自己不会在这些区域购房。

　　有专家指出，在推进城镇化过程中，类似的发展模式在我国不少三四线城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等资源浪费，以及地方财政高负债。其中，有不少机构指出，部分区域的房地产市场已出现房价大跌的风险。

　　据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市。

　　交城：楼市面临产业转型阵痛

　　山西省交城县某房企员工对中国证券报记者表示，城镇化是近年推动当地商品房市场发展的重要原因，但由于传统产业调整与转型，当地能源化工企业受到严重冲击，一定程度上削弱了人们的购买力。

　　城镇化拓展住房需求

　　“目前本地的商品房起价每平方米约2700-2800元，均价在3000元左右。全县大概有8家民营房地产开发企业，没有外地房企。”当地一家房地产企业员工介绍。

　　交城县地处山西省中部，吕梁山东麓，位于省会太原“大都市圈”内，2009年全县人口逾27万，城镇化率为32%。该县政府工作人员介绍，2012年全县财政收入为11.49亿元，城镇居民人均收入为14870元。

　　“大概在2005年本地才出现了第一栋高层商品房。最近几年发展迅速，一方面政府加快城区改造，推动开发高档住宅区;另一方面城镇化建设也催生了旺盛需求。新开发的楼盘有相当部分不是卖给了城镇居民，而是卖给了农村居民。最早的一批是‘煤老板’，现在有很多进城务工人员也有置业需求。此外，为了下一代的教育，近年来农村孩子进城上学产生的购房需求也很大。”

　　不过，一家房地产企业销售人员表示，短期看该县的商品房供给已趋饱和，仅该企业目前就有1000套商品房未售出。“原因一是这两年开发的楼盘比较多，二是县里各街道进行的‘安居工程’和保障房建设等分流了一部分需求。”他表示，“未来应该还是有需求的，城镇化建设会陆续带来新的需求。”

　　该县政府工作人员告诉记者，2013年该县目标是确保新建经济适用住房285套，棚户区改造500套，续建工程376套。

　　产业转型带来阵痛

　　作为能源大省中的一个小城，交城县此前的工业以煤焦、化工、冶炼、机械铸造、建材为主。2008年金融危机之后山西煤炭行业的基本面发生了显著变化，其他传统工业也受到了明显冲击。

　　2008年开始，山西省推出了煤炭产业调整振兴规划和焦化调整振兴规划。这两项规划彻底改变了山西境内诸多煤焦企业的命运。在这次调整中，近半数煤炭和焦化企业被关停并转。此外，出口市场萎缩、淘汰落后过剩产能等因素叠加，也令当地的传统产业失去了生存根基。同时，很多产业链上相关的中小企业的经营效益日渐堪忧。

　　有业内人士认为，企业经营的不景气对本地房地产市场的负面影响逐步显现。“多数购房人选择按揭，其中相当一部分农村人在民营、私营企业打工，在企业不景气时，他们的收入也不稳定。目前不少企业处于停产和半停产状态，县里的煤焦企业、铁合金厂已经连续几年亏损。按照现在的生产经营形势，企业不能停工，开工又收不回钱，影响了对商品房增量的需求。从存量来看，以后部分购房人支付不起房贷也是可能的。”

　　不过，他表示，未来仍看好城镇化带来的购房需求。“到2020年，交城县城镇化率要达到62%，由于交城县属于太原都市圈的内圈层城市，作为太原外迁产业的安置地，预计还会有大批产业向此转移，带来务工人员的置业需求。”

　　宿州：农民进城置业潜力巨大

　　在皖苏鲁豫四省交汇区域的安徽省宿州市，农民成为进城置业的新兴群体，需求潜力巨大，但收入较低是限制农民置业的首要因素。当地政府将通过承接产业转移、发展轻纺食品吸引农村转移劳动力就近就业，发展现代农业，拓宽农民增收渠道，让农民有能力在城里住下来。

　　农民置业热情高涨

　　近几年宿州房地产扩张势头较快。宿州市房管局数据显示，去年市区房地产开发投资110亿元，同比增长130%;市区住宅商品房新开工面积170.45万平方米，同比增长23%。宿州市房管局有关负责人介绍，今年房地产将继续保持良好发展势头，经初步摸底，2014年全市房地产开发投资150亿元，市区商品房新开工面积300万平方米，比2013年增长五分之一。

　　迅速增加的供给并未冲淡当地居民的置业热情。去年当地楼市火爆，市区商品房销售面积182.9万平方米，同比增长142.5%;销售商品房19883套，同比增加143%。

　　房价也逐步攀升。据安徽统计年鉴，从2008年到2011年，宿州住宅商品房均价由1980元/平方米上涨到3423元/平方米，涨幅73%，比全省同期平均涨幅高出17个百分点。近三年房价较为稳定，2013年的新建住宅商品房均价为4107元/平方米，比2011年上涨7%。

　　在这个四线城市，部分热点房源价格可与二线城市比肩。如位于宿州住宅风向标政务新区的“港丽·锦绣江南”，由于地理位置优越，一层期房去年成交价飙涨到8800元/平方米，目前单价已逼近万元大关。

　　支撑宿州楼市的主力仍是市民，但值得关注的是，农民在城里置业的比例越来越高。据宿州住宅与房地产信息网统计，2013年的购房者中，非市区居民购房者占10%，比2012年高出4个百分点。

　　27岁的孙义是安徽宿州埇桥区顺河乡农民，现如今在城里做厨师。考虑到孩子日后上学方便，去年以55万的总价买下了一套104平方米的二手房，小区与城里的一所小学和知名初中仅一墙之隔。

　　孙义表示，在城里从事餐饮服务业的多半是像他这样从农村、郊区来的年轻人。虽然城里生活压力大，但机会多、起步容易。他的朋友们都是白手起家，已婚的人中有一半靠自己打工攒钱买了房。买房原因不外乎两个——自己要在城里工作，孩子要在城里上学，买房是“刚需”。

　　提高收入扫除障碍

　　农民进城购房仍有较大潜力。城市占据丰富的公共资源、蕴藏大量的就业机会，农村人口向市区聚集是大势所趋。宿州市政府在今年的政府工作报告中表示，今年全市城镇化率要提高2个百分点以上。

　　在接受中国证券报采访的农民中，无论是否已在城里拥有房产，无一例外表示不愿放弃农村户口与名下土地。

　　这种情况普遍存在于中国的农民群体中，也导致中国的城镇化与当年西方发达国家有所不同。中国人民大学可持续发展高等研究院执行院长温铁军认为，中国的农民不是失地而是有地农民，不是无业而是已在城市就业的农民，不是无产而是在农村有房有地的农民，他们才是真正的“小资”。

　　如此一来，城市管理者的任务便是帮助愿意在城市生活的农民家庭迁徙到城里，并消除阻碍他们留下来的因素，让“小资”农民在城里能够长久地住下去。

　　同大多数三四线城市一样，户口在宿州并不构成农民进城买房的藩篱。如果不能一次付清，还可以申请银行贷款。孙义便选择了按揭，首付20万，贷款35万。

　　去年宿州城镇居民人均可支配收入21705元，新建住宅商品房均价为4107元/平方米，国际通行的“房价收入比”理论上在3至6之间是“合理区间”，宿州约为6至7。

　　28岁的梁晓娟是宿州市埇桥区大店镇农民，结婚后因婆家田地多，放弃在外打工，专心在家务农。去年家中25亩地种了小麦、黄豆，一亩地收入1600元，扣除柴油、农药、化肥、种子等每亩地约1000元的成本，再加上饲养15头猪赚的1万元，一年净收益2.5万元，相当于她和丈夫、公公3个成年劳动力每人每月赚972元。

　　“我觉得每个进过城的农村人都有和我一样的梦，在城里有一套自己的房子。现在市区往外扩得快，我们住在远郊也不觉着市区离自己远了，更想在城里有房，小孩上学、老人看病都方便。但这个想法还是太遥远了。”梁晓娟感叹种地收入太低，过完年还得想其他赚钱的法子。

　　产业升级进城就业

　　让农民有能力在市区置业的主渠道还是进城务工。轻工业、服务业与建筑业是他们最易起步的领域。宿州市政府数据显示，三大产业结构比例从2012年的26.4:41.2:32.4调整为2013年的24.8:41.7:33.5，二产、三产产值占比提升，从农村进入二产、三产的从业者不断增加，外出务工再返乡就业的人员也越来越多。

　　38岁的刘向琴是宿州市埇桥区顺河乡农民。她丈夫在山东工地打工，年收入5-6万。她自己农闲时去城郊的服装厂打零工，月工资约两千元。去年是她丈夫外出打工的第六年，一双儿女需要在城里上中学，他们在宿州老城区一所初中附近买了一套67平方米的二手房，因为是学区房，单价超过4300元/平方米。刘向琴说：“我们俩是29万全款买的房，没靠父母出一分钱，也没感到太大困难。”

　　孙义购房的房款也主要来自于他与妻子的打工所得。他自十六岁起外出打工，先是去上海学厨师，一个月700元左右，出师后月薪涨到1500元。2010年成家后为照顾孩子回到宿州，在市区一家中档饭店做主厨，月薪达到五千元，薪金水平“不比大城市逊色”。他在上海做餐厅服务员的妻子也辞职回家，找了一家酒店重新开始。如此积攒数年购得“爱巢”。

　　近几年宿州将纺织鞋服作为重点产业，承接珠三角、长三角地区的相关产业，引进百丽、康奈等知名品牌，力争“十二五”期间建成吸纳20万人就业的鞋业生产工业园区。这一方面为农民提供就业机会、拓宽增收渠道，另一方面农民就近就业才更有置业需求。今年，宿州市将打造轻纺食品、煤电能源等千亿元产业基地，加快鑫国龙鞋业、野力体育、七匹狼和宝德二期等项目建设。

　　农民进城并不意味着他们“看空”农业。“农产品价格一直在涨，我和很多朋友看好种地的前景，养殖动物也比较赚钱。”孙义表示，自己“身在餐饮心在田”，无时无刻不在关注农业的发展情况。想通过农业多赚钱不能只有“一亩三分地”，必须做大规模，但这样一来初期投入很大，仅土地承包费一项就要800元/亩，买农机具也颇耗资金，从银行申请贷款又很难获批。孙义表示，现在只能靠自己创业搞餐饮攒钱，日后瞅准机会回乡下发展。